Der Stadtrat möge beschließen:

1. Die Stadtverwaltung beauftragt, in der Broschüre im Rahmen des Mietspiegels 2024 eine Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete als Schätzgrundlage zum aktuellen Mietspiegel nachvollziehbar darzustellen und umzusetzen. Sie erstellt dazu eine entsprechende Vorlage.

2. Die Vorlage soll folgende Punkte berücksichtigen:

• eine Systematik, mit der wohnwertsteigernde und wohnwertmindernde Merkmale aus unterschiedlichen Kategorien anhand einer nachvollziehbaren Gewichtung verrechnet werden. Hierbei kann die Systematik im Rahmen des Berliner Mietspiegels (2024) als Arbeitsgrundlage verwendet werden, die fünf gleichgewichtete Kategorien kennt und diese nach einer Verrechnung auf die Spanne anwendet (Bad/WC 20 %, Küche 20 %, Wohnung insgesamt 20 %, Gebäude 20 %, Wohnumfeld 20 %). 

• einen erweiterten Katalog von Beispielen für klar definierte wohnwertsteigern-de vs. wohnwertmindernde Merkmale pro Kategorie.

• verbindliche Regelungen zur Ermittlung von Auf- bzw. Abschlägen: die Orientierungshilfe soll verständlich erläutern, wie die Überzahl von wohnwertsteigernden oder wohnwertmindernden Merkmalen in einer Kategorie zu einem prozentualen Auf- oder Abschlag führen kann.

• mindestens vier praktische Rechenbeispiele, welche die Anwendung der Orientierungshilfe und den Einfluss von Merkmalen auf die Spanneneinordnung im Rahmen der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Zahlen hinter-legt erläutern.

• Verfahren zur Dokumentation: Datum der Aktualisierung, Begründungen für Auf-/Abschläge.

Gez. Katja Müller

Fraktionsvorsitzende

Begründung: 

Im Zeitraum von 2015-2026 sind die Angebotsmieten in Halle im Durchschnitt um über 42 % gestiegen. Diese Mietsteigerungen wirken sich auch auf Bestandsmieter*innen aus und tragen zu Auseinandersetzungen um neue Mieterhöhungsgesuche bei. Insbesondere die Anwendung der Spanneneinordnung gibt Vermietenden hierbei einen erheblichen Spielraum zur potenziell unsachgemäß erhöhten Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und erzeugt Unsicherheit auf beiden Seiten. 

Die Broschüre im Rahmen des Mietspiegels (2024) ist in diesem Punkt jedoch vage. Als Orientierungshilfe wird im Wesentlichen eine Negativliste von Merkmalen bestimmt, die aufgrund ihrer Berücksichtigung im qualifizierten Mietspiegel nicht einfließen können (S. 13 bis 15). Die Broschüre nennt acht Merkmale, die wohnwerterhöhend oder wohnwertmindernd einfließen können. Allerdings werden weder eine Gewichtung, noch der Einfluss auf die Berechnung der Spanne (+-14%) oder praktische Rechenbeispiele zur Anwendung hinterlegt.

Selbst eine Mieterin eines Objekts, auf das etwa das gelistete Merkmal „keine Gegensprech-anlage vorhanden“ zutrifft, kann sich mittels dieser Hilfe nicht in der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Hier kann die Stadt Abhilfe schaffen.

Eine neue systematische Spanneneinordnung würde die laufende Mietspiegel-Fortschreibung unterstützen, indem sie eine konsistente, nachvollziehbare Methode bereitstellt, die direkt in den Fortschreibungsprozess integriert werden kann. Die Orientierungshilfe würde als erweiterte Schätzgrundlage sowohl Mieter*innen als auch Vermieter*innen helfen, sachgemäße Einordnungen im sich gegenwärtig anspannenden Wohnungsmarkt zu vollziehen.